Futuro de vivienda 'incierto' en Salinas ante lento crecimiento de nuevas viviendas

Jocelyn Ortega
El Sol de Salinas
Un anuncio de venta de casa de The Ruiz Group frente a una casa en un vecindario de Salinas el viernes 27 de noviembre de 2020.

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En 2015, el Ayuntamiento de Salinas aprobó un plan exigido por el estado que preveía 2,229 nuevas unidades de vivienda durante un período de ocho años. Hasta el momento, se han aprobado 986 y los funcionarios de la ciudad dicen que no van por buen camino para lograr el objetivo preaprobado. 

Sin nuevas viviendas, los residentes continúan viviendo en condiciones de hacinamiento, falta de vivienda o pocas posibilidades de obtener un lugar accesible para vivir. 

Megan Hunter, directora de desarrollo comunitario, asegura que producir viviendas es una preocupación constante. 

"Lo he visto de primera mano y sé con qué ha tenido que vivir la gente", señaló. "He estado haciendo actividades de divulgación en las calles durante la pandemia, y sé con qué está lidiando la gente en las calles. Todos los días, me despierto y pienso en la vivienda". 

Hunter cree que es mejor para la ciudad tener más propietarios para que todos tengan la oportunidad de establecer una riqueza generacional. 

“Sin eso, las comunidades afectadas por la línea roja (red lining), en su mayoría personas como afroamericanos o latinos, se han quedado fuera de las oportunidades de la clase media”, comentó. “Es malo para la comunidad porque no está creando vías para que las personas salgan de la pobreza”. 

Hunter piensa que establecer más viviendas inclusivas, lo que requiere que los constructores reserven una parte de los nuevos desarrollos de viviendas para familias de bajos ingresos, también sería un beneficio para los residentes de Salinas para que más personas puedan alcanzar el sueño americano. 

Sin embargo, para comprar una casa en Salinas, la gente tiene que superar una serie de obstáculos. 

¿Quién puede vivir en la ciudad de Salinas? 

El agente de bienes raíces de Salinas, Jairo Guerrero, de Windermere Real Estate, asegura que la mayor parte del tiempo, comprar una casa es más fácil para quienes tienen trabajos de altos ingresos. 

En abril, el precio promedio de cotización de una vivienda en Salinas fue de $749,000. La media es la cifra en la que la mitad de las ventas son más altas, mientras que la otra mitad son más bajas. 

Con múltiples ofertas que se hacen, Guerrero señala que la aprobación por lo general va a quien pueda hacer la oferta más grande. 

“Recibimos hasta 10 o más ofertas para un solo lugar, pero también tenemos que considerar todos los demás factores, como sí tienen una familia, cuál es su situación de vida y quién realmente la necesita”, aseguró Guerrero. 

Guerrero estima que las personas con ingresos de al menos $80,000 a $100,000 al año son las que tienen más posibilidades de comprar casas en el área. Más aún para aquellos en altos puestos en los sectores industriales y agrícolas locales, por ejemplo. 

Muchos asesores financieros aseguran que la regla general es que no debe gastar más del 30 por ciento de sus ingresos mensuales en vivienda. 

Guerrero piensa que eso no es realista en la economía actual. 

“Recientemente, tuve un cliente que se retiró de una oferta porque tenía miedo”, señaló Guerrero. “Comenzaron a mirar el panorama general y observaron la inflación, los precios de la gasolina, todo lo que actualmente afecta sus bolsillos. Otros temen que, si compran ahora, la economía podría colapsar y entrar en una recesión”. 

Para Guerrero, el futuro del mercado inmobiliario local es incierto. 

Sin nuevos desarrollos para igualar a la competencia, dice que los precios seguirán aumentando y, en última instancia, provocarán que más residentes deseen abandonar el estado. 

Rompiendo barreras 

Hunter dice que hay varias barreras en juego cuando se trata del desarrollo de la ciudad, como la disponibilidad de terrenos y el alto costo de producción. 

Según el Informe Anual de Progreso del Elemento de Vivienda de la ciudad, 700 de las 986 unidades aprobadas se destinaron a viviendas que atienden al nivel más alto de ingresos. 

Hunter asegura que las familias de bajos ingresos y las personas sin refugio siguen siendo la mayor prioridad, pero la aprobación de más unidades de vivienda para esta población presenta algunos desafíos. 

“Para ingresos más bajos, se requieren muchos subsidios”, mencionó Hunter. “Si observa cualquier jurisdicción en California, van a producir unidades en el extremo superior del espectro por encima de lo moderado porque eso es lo que impulsa el mercado privado”. 

Para remediar esto, la ciudad se está enfocando en establecer Unidades de Vivienda Accesorias (ADU por sus siglas en inglés), que son esencialmente planos para construir casas más pequeñas en un lote unifamiliar existente. 

Según el informe del personal, Salinas emitió 278 permisos de construcción relacionados con la vivienda que representan la contribución de la asignación regional de necesidades de vivienda de 2021 de la ciudad. 

De estos, 110 fueron para ADU, dos para viviendas unifamiliares y 166 para unidades de vivienda multifamiliares. 

“Realmente estamos impulsando las ADU porque sabemos que tenemos muchas viviendas unifamiliares superpobladas”, señaló Hunter. “En lugar de que alguien viva en un garaje inseguro que podría no tener los servicios básicos, podemos brindarle asistencia para convertir”. 

Las ADU no tienen restricciones de ingresos y son necesarias en toda la ciudad, pero Hunter dice que normalmente se ven más entre las comunidades de clase media y de bajos ingresos con mayores desafíos de vivienda, como en East Salinas. 

Hunter comenta que la ciudad está cerca de aprobar los planes de ADU y tiene como objetivo revelarlos a fines de junio. 

Otra barrera, dijo Hunter, es que la ciudad está luchando con “impuestos a la propiedad paralizados”. 

Esto sucede cuando las ciudades y jurisdicciones no obtienen suficiente dinero para brindar infraestructura básica. Esos gastos se colocan en los desarrolladores, lo que conduce a tarifas de impacto de construcción. 

En el caso de que no se eliminen esas tarifas, dice Hunter, no es práctico construir. 

El concejal Steve McShane dice que, si bien la ciudad está tomando medidas para abordar la falta de viviendas, llevará tiempo encontrar a los socios adecuados. 

"El relleno y la construcción también deben ser una prioridad de la ciudad", dice. "Abogamos por un proceso de permisos rápido y fácil de usar y continuaremos haciendo recomendaciones sobre mejoras". 

Agrega que la falta de viviendas asequibles está aumentando los desafíos a la fuerza laboral local, como personas que abandonan el condado por completo para buscar trabajo y vivienda en otro lugar, o personas que tienen que viajar desde otros condados para trabajar en Salinas porque no pueden pagar un lugar para vivir allí. 

"Una fuerza laboral confiable y alojada es una de las principales prioridades de la Cámara de Comercio del Valle de Salinas", dice. "Escuchamos regularmente de los miembros que, sin vivienda, nunca vamos a resolver nuestros desafíos laborales". 

Construir el futuro 

La ciudad ha llevado a cabo tres proyectos de viviendas Project Homekey, en los que las ubicaciones de moteles vacantes se convierten en unidades accesibles, en particular para las personas crónicamente sin hogar. 

Los funcionarios esperan tener un cuarto en camino muy pronto. 

Actualmente, la ciudad está buscando asociaciones que puedan resultar en casas de tipo más pequeño o lugares de tipo de vida congregada. 

Mientras que algunos sugieren el uso de la tierra circundante en todo el Condado Monterey para ampliar las viviendas, Hunter dice que existen políticas establecidas para preservar la agricultura para la producción de alimentos. 

El concejal Tony Barrera asegura que se relaciona activamente con los residentes de sus vecindarios para escuchar sus necesidades. 

Si bien el tema de querer que las tierras agrícolas circundantes se utilicen para crear más viviendas no se ha planteado durante las reuniones de la ciudad, es algo que los miembros del consejo han escuchado expresar a los residentes. 

Barrera señala que la ciudad está trabajando actualmente con la industria agrícola local para encontrar soluciones. El desafío, dice, es encontrar uno que no interfiera con la producción de alimentos y que aun así aborde la necesidad crítica de vivienda. 

"Lo que escucho de los productores es que, debido a nuestras tecnologías, están buscando diferentes formas de cultivar alimentos", mencionó. "Estamos haciendo lo mejor que podemos, pero al final, vamos a perder en un área u otra. No creo que esta pueda ser una situación en la que todos ganen. Vamos a vernos afectados, pero tenemos que tomar decisiones". 

El concejal Anthony Rocha piensa que mover esas barreras podría afectar a la fuerza laboral y debería considerarse un último recurso. 

"La gente está preocupada por lo que significará la pérdida de empleos agrícolas para nuestra comunidad de trabajadores del campo", asegura Rocha. "Escuché a personas expresar temor de que no puedan encontrar empleo si desaparecen los trabajos agrícolas". 

Cuando los residentes ven lotes vacíos sin signos de desarrollo, es porque están construidos sobre planos de inundación o rellenos inestables. 

Los funcionarios de la ciudad están buscando rezonificar ciertas propiedades, como la ubicación cerrada de Kmart en Davis Road o el antiguo Sears by the Northridge Mall, para fomentar desarrollos de uso mixto que combinen espacios residencial y comercial. 

"Buscamos hacer esto en áreas que puedan mantener a las personas más cerca y conectadas con servicios y oportunidades", explica Hunter. 

Actualmente, la ciudad trabaja con desarrolladores y organizaciones como la Autoridad de Vivienda del Condado Monterey y MidPen Housing para obtener apoyo financiero y abordar posibles proyectos. 

Hunter dice que si bien la búsqueda de más socios, la financiación y el apoyo de los empleadores privados de desarrollo de viviendas es el lugar adecuado para comenzar, hay más que se puede hacer como comunidad en su conjunto. 

Esto incluiría a los dueños de propiedades con ADU alquiladas a personas con cupones o alquiladas a estudiantes universitarios y presionando para que los distritos escolares locales construyan viviendas para maestros. 

“Si compartiéramos este enfoque, podríamos hacer más”, mencionó. “Si solo confiamos en unas pocas organizaciones sin fines de lucro para construir viviendas y los acuerdos de crédito fiscal, nunca vamos a salir de esto”. 

Traducción Alfredo García